北京大学光华管理学院“光华思想力”REITs课题组保守估计，中国的公募REITs市场规模可超4万亿元，发展潜力巨大。业内人士指出，公募REITs的最终落地，面临法律法规不完善、运作形式难以满足投资需求等问题，仍有待相关管理机制突破。特别是建立制度框架、安排扩募机制、出台税收优惠政策等，都是推动公募REITs开展的关键所在。
公募REITs试点料加快推出
今年以来，监管层频频表态，将通过多种方式大力促进REITs的发展。业内人士认为，今年中国公募REITs值得期待，政策利好将进一步持续。
3月25日，证监会副主席李超在北外滩财富与文化论坛暨中国基金业20周年纪念活动上表示，紧扣供给侧结构性改革的主线，积极践行长期性、有价值、可增长的责任投资，提升基金行业服务实体经济的质量和效率，研究推出投资于不动产和基础设施类ABS的公募基金产品，为实现中国经济可持续发展、中国投资者可持续收益发挥有益、有效、有恒的作用。
央行副行长潘功胜在两会期间也指出，正在与相关部门研究，希望能够尽早展开公募REITs试点。
北京大学光华管理学院金融学教授张峥表示，公募REITs是权益型的成熟资产持有平台，可为住房租赁企业提供最有效的退出渠道，从而使企业在做到不累积负债的同时，形成项目开发和退出的闭环，形成可持续发展的“开发-运营-金融”的低成本、低杠杆新模式。因此，发展公募REITs是促进租赁住房市场健康持续发展的重要手段。
北京大学光华管理学院“光华思想力”REITs课题组认为，按照保守估计，中国公募REITs市场规模将达到4万亿-12万亿元。考虑到中国城市化人口数量、不动产总量和固定资产投资明显超过美国，中国REITs市场进入成熟阶段后，规模将远远超过美国，具有更广阔的发展空间。其中，中国租赁住房REITs的市值规模将在5200亿元至1.56万亿元之间，潜力巨大。
建立标准化制度框架
目前公募REITs的落地面临多重问题。在某REITs行业研究平台总编刘洋看来，公募REITs的法律架构和业务规则便是第一重问题，因为REITs必须要在资本市场上全流通，而且要实现规范的高质量发展就必须要解决制度问题。根据监管口径，将在《证券投资基金法》框架下推动公募REITs产品制度设计。中国公募REITs制度的设立应该是以业务规则细则或业务指引指南作为载体。
两会期间多位代表也提出了完善REITs制度的建议。中国人民银行石家庄中心支行行长陈建华表示，有关部门应建立协调机制，充分借鉴资产支持证券的成熟机制和模式，研究设计我国REITs的标准化模式、交易结构及退出机制，尽快建立全国性REITs市场体系，同时，就相关配套法律法规和政策进行研究。
此外，国内缺乏专门的REITs基金投资运作管理办法。鹏华基金认为，现有的公募基金的运作方式难以承载REITs对于资产增值收益的投资需求，缺乏机制来保证REITs持续投资于优质物业，容易导致基金偏离原有的投资目标，也限制了REITs的投资收益。
“丰富公募REITs投资者类型、加强投资者教育也是制度建设的一环。”刘洋认为，一方面要丰富公募REITs的投资者类型，拓宽资金来源，推动养老资金投资公募REITs；另一方面，要推动我国投资者逐步去关注REITs的基础资产、识别资产价值，向市场传播相关理念知识。
中国人民银行广州分行行长王景武认为，明确安排公募REITs扩募机制也是需要解决的重要问题。我国《证券投资基金法》中虽有关于扩募条件、扩募基本流程的框架性规定，但上述规定主要是为了满足传统股票或债券基金的扩募需求，与公募REITs通过扩募实现外延式增长的需求存在根本不同。因此，建议在管理办法中明确对扩募机制的安排，并通过后续的具体指引对扩募机制进行细化完善。
需出台税收优惠政策
业内人士普遍认为，当前实现我国REITs市场健康快速发展最重要的就是解决税收问题。REITs实际上很难操作，从而对REITs的推出造成很大制约。
“从国外发展经验看，税收优惠和基于税收的金融创新是REITs发展的驱动力。”张铮表示，国内在租金收益率低的情况下，REITs面临的税务问题更为突出。REITs在设立和持续经营环节均有较高的税务负担，使得发起人的动力不足，投资者的收益率不高，有必要予以解决。
鹏华基金也指出，国内缺乏针对REITs的税收优惠，削弱了REITs的吸引力，限制了过户型REITs的发展。而如果是过户型REITs，在固定资产转让时还将面临资产增值带来的大额税收。
张铮建议，对以REITs为目标的资产重组行为给予税收支持；进一步增加税收透明度，体现REITs设立行为的商业实质；降低REITs经营环节的税负；体现对REITs的税收优惠待遇，减少REITs结构构建产生的税收负担。
同时，陈建华认为，税收政策应向REITs类的机构倾斜，培育更多专业化、规模化、集约化的机构，引领租赁住房市场的发展，有效建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。
另外，张铮表示，REITs有助于提升不动产投资市场的活跃度，优化投资市场结构，从而在一定程度上起到开拓税源和增加税收的效果，具有积极作用。因此，建议参考国际惯例，遵循税收中性原则，推动REITs发展。