4、购买力：收入偏低叠加杠杆率快速提升，购买力略显不济
临沂、赣州、阜阳居民收入明显偏低，2019年城镇居民人均可支配收入皆不足4万元，明显低于全国平均水平。
2015年以来，在房价快速上涨带动下，阜阳、临沂、赣州房价收入比快速提升。2019年，临沂房价收入比7，尚处合理区间，但阜阳、赣州则明显超出合理区间，赣州房价收入比更是逼近10，市场购买力似有不济。不过，返乡置业客群大都拥有较强的收入及支付能力，市场购买力相较坚挺。
受困于收入水平偏低、购买力相对不支，本地居民被迫高杠杆购房，2019年赣州住户部门杠杆率高达79%，未来大概率降转向稳杠杆乃至降杠杆，临沂、阜阳杠杆率也超60%，未来加杠杆空间已然有限。
三、基本面羸弱型：梅州锦州需求及购买力透支，天水谨防高库存风险（部分略）
1、成交规模：锦州楼市步入衰退期成交逐年走低，天水市场规模持续扩容（部分略）
锦州、天水市场规模相较平平，年均商品房销售面积都在100万平方米左右。其中，锦州房地产市场已然步入衰退期，成交逐年回落，成交面积由2015年164万平方米跌至2019年95万平方米，净减少42%。受惠于棚改货币化安置持续推进，天水房地产市场步入快速发展期，成交低位回升，市场规模持续扩容，成交面积由2015年84万平方米升至2019年130万平方米，净增长54%。
2、潜在供应：梅州有序供地去化压力可控，锦州、天水谨防高库存风险（部分略）
近年来，尽管锦州适度调降供地指标，土地去化周期有所回落，但依旧维持在较高水平，2019年土地去化周期达2.3年。主要还是受楼市持续低迷影响，成交持续缩量，潜在购房需求增长甚为乏力，长期来看依旧面临较大的去化压力。
虽然近年来天水房地产市场步入快速发展期，成交规模持续扩容，但由于供地显著超量，土地去化周期持续高位运行，2019年仍长达4.4年，长期来看市场去化压力着实不容小觑。
3、潜在需求：梅州、天水返乡置业需求充裕，锦州人口加速外流需求退坡（部分略）
受限于产业经济发展不振，梅州和天水人口长期净流出，常住户籍人口比皆低于1。梅州更是传统的人口输出型城市，每年皆有百万级本地居民前往广深这类经济发达地区务工，返乡置业需求相较充裕。2019年，梅州常住人口438万人，户籍人口546万人，常住户籍人口比低至0.8。
受限于锦州产业经济阵痛式调整，GDP更是滑向负增长区间，本地人口加速外流，户籍人口逐年回落，2015年-2019年户籍人口由303万人降至293万人，净减少约10万人。
4、购买力：因收入偏低普遍不济，锦州杠杆率飙升购买力严重透支（部分略）
锦州房价收入比长期保持在较低水平，2019年房价收入比小幅回升至5.9，但仍处合理区间，主要还是受较低房价因素影响，而在本地人口加速外流的情况下，市场购买力仍显著受限。
梅州房价收入比明显偏高，2019年房价收入比达8.8，明显超出6-7的合理区间，源于近年来房价大幅上涨，但居民收入增速明显走缓，市场购买力难免透支。
受限于近年来房价大幅上涨，梅州、天水本地居民或主动或被动加杠杆购房，住户部门杠杆率逐年提升，2019年升至65%的相对高位，略高于56%的全国平均杠杆率。
锦州住户部门杠杆率由2015年27%快速提升至2019年111%，2018年以来杠杆率更是急速拉升，真实反映市场购买力已严重透支，本地居民不得不加杠杆购房，未来大概率将转向去杠杆。
四、过度消费型：宿迁市场购买力严重透支，楼市成交增长显著受限（部分略）
1、成交规模：楼市步入平稳期，年均成交稳定在800万平方米（略）
2、潜在供应：土地去化周期在1年附近窄幅波动，长期去化压力可控（略）
3、潜在需求：城镇化增量需求、百万级返乡置业需求皆充裕
宿迁产业经济基础薄弱，但劳动力资源丰富，乃是传统的劳动力输出型城市。宿迁历年常住人口与户籍人口始终保持在100万人左右的差额，意即百万级劳动力外出务工，蕴含的潜在返乡置业需求蔚为可观。
与此同时，宿迁城镇化进程加快推进，大量农村人口迁移至城市居住生活，期间带动了不菲的增量购房需求。2019年宿迁城镇化率升至61.1%，略高于全国平均水平。
4、购买力：居民储蓄不足但负债率偏高，再购房能力相较羸弱
市场购买力不支是制约宿迁房地产市场前景的主要因素，居民再购房能力相较羸弱，具体来说：
宿迁居民收入偏低，2019年城镇居民人均可支配收入略超3万元。并且，经历上一轮房价快速上涨，宿迁房价收入比由2015年5.7快速回升至2019年7.8，市场购房力有所不济。
值得担忧的是，宿迁居民储蓄能力严重不足，但负债率明显偏高，住户部门存贷比持续走低，且有加剧恶化的趋势，2019年存贷比更是降至88%。说明市场购买力已明显透支，未来居民再购房能力显著受限。
（工行网站特约作者：林波）