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　　四维度评析10个典型高杠杆内生性

　　三线城市楼市

　　……本节有删减……

　　依据经济基本面、房地产市场需求、市场购买力等多方面因素，可以将10大高杠杆率、内生型三线城市划分为以下四类：其一，温州、台州和金华属经济基本面相较出众的强三线城市；其二，赣州、阜阳和临沂属传统人口输出型城市；其三，锦州、梅州和天水属经济基本面相较羸弱的弱三线城市；其四，宿迁属过度消费型城市。
　　一、有人有钱型：温州台州金华需求充裕且购买力强，但规模提升空间逼仄（部分略）

　　1、成交规模：皆大幅扩容，温州上半年累计成交同比增19%

　　2016年以来，温州、台州和金华房地产市场持续转暖，市场规模大幅扩容。

　　其中，温州、台州更具规模优势，2019年商品房销售面积分别为1140万平方米和851万平方米，较2015年已然实现翻倍增长。金华成交规模逐年提升，2019年商品房销售面积升至552万平方米，较2015年净增长57%。

　　2020年上半年，温州、台州和金华房地产市场持续复苏，成交稳步提升，6月商品住宅成交面积皆同比转正。温州房地产市场全面转暖，5、6两月成交显著放量，成交面积迭创近年来单月新高。

　　上半年，随着成交持续好转，台州、金华累计成交同比跌幅进一步收窄至20%以内。而在5、6两月成交显著放量的作用下，温州率先同比转正，累计成交同比增长19%。

　　2、潜在供应：供地适度扩张但土地去化周期约1年，长期去化无虞（略）

　　3、潜在需求：自身人口规模优势且长期净流入，但增长空间受限（部分略）

　　台州、金华本身就具有较大人口规模，常住人口总量都在600万人左右，温州更具人口规模优势，2019年常住人口多达930万，不仅在三线城市排名前列，甚至超越诸如济南、南京、长沙等这类二线城市。

　　受惠于东南沿海和长三角整体相较发达的产业经济吸引力，叠加较高收入水平，温州、台州和金华皆属人口输入型城市，外来人口长期净流入。温州、金华小商品经济又异常发达，人口虹吸效应明显，常住户籍人口比皆超1.1倍。

　　温州、金华高等教育资源相较丰富，历年高校在校生皆超8万人。其中，温州高等院校有所扩容，在校生数量也是稳步提升，2019年全市共有11所普通高校，在校生一举突破10万人。反观台州高校资源相较短缺，尽管在校生数量略有提升，但仍不足4万人。

　　温州、台州和金华城镇居民人均居住面积整体偏高，2019年人均居住面积都在50平方米左右，明显高于全国人均居住面积40平方米。说明本地居民并不缺房，户均2-3套房的家庭并不鲜见，但出于更好的居住环境及生活品质，改善性需求依旧坚挺，核心地段的高品质住房更受市场欢迎。

　　4、购买力：收入高但增幅降低、杠杆率2倍于全国，加杠杆空间有限（部分略）

　　温州、台州和金华房价收入比明显偏高，长期高于6-7的合理区间。近年来，受惠于居民收入快速增长，房价收入比有所回调，但整体仍处高位，2019年金华房价收入比仍多达11。

　　一方面，说明以居民收入衡量，温州、台州和金华市场购买力似有不济，低收入群体更将面临购房贵且难等问题；另一方面，说明温州、台州和金华房地产市场前景长期看好，居民更愿意适度透支未来用于购房消费。

　　温州、台州和金华住户部门杠杆率整体偏高，并呈快速增长态势。2017年以来，随着房地产市场持续转暖，居民加杠杆购房，致使杠杆率直线提升，2019年杠杆率皆升至90%附近，明显高于全国56%的平均杠杆率。我们认为温州、台州和金华住户部门杠杆率已然升至阶段性高位，未来进一步加杠杆的空间已然有限。

　　二、人口大市型：返乡与县乡进城需求充裕，阜阳临沂赣州规模仍有空间（部分略）

　　1、成交规模：楼市经历高速发展期后趋于走稳，规模优势仍明显

　　阜阳、临沂、赣州楼市具备明显规模优势，2019年商品房成交面积皆在1100万平方米以上。2015年至2017年，阜阳、临沂、赣州楼市经历高速发展期，商品房成交面积年均增幅皆在15%以上。2018年以来，三城楼市走势逐渐分化，赣州率先进入调整期，成交趋于走稳，临沂2019年成交面积有所回调、同比转降，反观阜阳楼市依然保持增长势头，2019年成交仍增长9%。

　　2、潜在供应：供地趋于有序，中长期去化压力可控（略）

　　3、潜在需求：本地地缘性、返乡置业、农民进城增量需求皆可观

　　阜阳、临沂、赣州楼市潜在需求较为充裕，具体体现在：

　　第一，三市皆具有明显人口规模优势，户籍人口都在1000万左右，本地地缘性购房需求可观。

　　第二，受地缘环境和历史因素限制，赣州、临沂、阜阳经济发展相对滞后，产业基础较为薄弱，就业机会相较有限，倒逼劳动年龄人口外出务工。三市常住户籍人口之间的差值皆在百万级以上，外出务工人口规模可见一斑，据统计，阜阳每年有29%的本地人口外出务工，其中近七成流向江浙沪地区。而受核心城市高房价挤出效应影响，叠加安土重迁情节，返乡置业需求相较旺盛。

　　第三，城镇化红利持续释放，随着大量农民进城居住生活，催生了不菲的增量购房需求。此外，目前三市城镇化率仍显著低于全国平均水平，阜阳2019年城镇化率更是不足45%，显示未来农民进城能带动的增量需求仍然充裕。

　　（工行网站特约作者：林波）