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　　加杠杆空间愈加逼仄

　　城市楼市前景加剧分化

　　……本节有删减……

　　一、温州、台州和金华等继续加杠杆空间受限，锦州、宿迁更要降杠杆

　　2016年以来，三四线城市房地产市场持续转暖，这与居民加杠杆购房不无关系，内生型三四线城市住户部门杠杆率皆快速提升。

　　受房价快速上涨等多方面因素影响，温州、台州和金华等杠杆率已升至高位，2019年末住户部门杠杆率皆超全国平均杠杆率的1.5倍，预示着未来住户部门进一步加杠杆的空间将非常有限，大概率将转向稳杠杆乃至阶段性去杠杆。

　　值得警惕的是，受限于产业经济阵痛式剧烈调整，锦州本地居民购买力近乎衰竭，不得不加杠杆购房，致使杠杆率急速拉升。2019年末，锦州住户部门杠杆率飙升至111%，相当于全国平均杠杆率的2倍，未来降杠杆已是势在必行。

　　宿迁本地居民储蓄能力本就有限，而在加杠杆购房的作用下，住户部门存贷比持续走低，2018年存贷比首次跌破100%，2019年更有进一步恶化的趋势。说明宿迁多数居民家庭现有储蓄不足以覆盖负债支出，再购房能力相较羸弱。长期来看，宿迁极低的存贷比并非市场常态，未来仍需降杠杆。

　　二、城市楼市前景持续分化，相对看好温州、临沂，锦州、天水仍需警惕

　　依据成交规模、潜在供应、潜在需求、市场购买力等多方面因素，预计高杠杆率内生型三四线城市房地产市场前景或将持续分化：

　　其一，温州、台州和金华这类强三线城市经济基本面出众，外来人口持续净流入，且普遍有着较强购买力，市场需求依旧坚挺。疫后温州、台州和金华房地产市场迅速复苏，成交同比跌幅明显收窄乃至转正。不过，受高房价等多方面因素影响，住户部门杠杆率整体偏高，预示着未来进一步加杠杆的空间有限。并且，近年来城镇化进程减速换挡，城镇居民人均居住面积已升至50平方米高位，房地产市场正趋于饱和，短期内成交有望维持在高位，但进一步提升空间着实有限。

　　其二，赣州、阜阳和临沂这类传统人口输出型城市，拥有庞大的人口基数，户籍人口皆在1000万人左右，房地产市场规模优势明显，2019年商品房销售面积皆突破1100万平方米。受惠于城镇化进程加速推进，大量农村人口迁移至城镇居住生活，期间必将带动不菲的增量购房需求。与此同时，多达百万计本地人口前往省会城市以及经济发达地区务工，返乡置业需求相较旺盛。不过，产业经济仍是最大的短板，居民收入明显偏低，叠加住户部门杠杆率快速提升，市场购买力或将有所不济。而受疫情影响，居民就业及收入预期或将适度下移，难免将波及潜在购房消费，低层刚需更将面临更大的调整压力。

　　其三，锦州、梅州和天水这类弱三线城市经济发展相较落后，本地人口持续净流出，锦州更是加速外流，潜在购房需求显著受限，房地产市场更是步入衰退期，成交逐年回落。联系到居民收入整体偏低，叠加住户部门杠杆率升至高位，市场购买力难免不济，尤其是锦州杠杆率飙升，本地居民购买力近乎衰竭，市场下行风险仍需警惕。另外，天水供地显著超量，土地去化周期长期超4年，去化压力着实不容小觑。

　　其四，宿迁这类过度消费型城市房地产市场并不缺乏购房需求，无论是城镇化进程加快推进所带动的增量购房需求，还是多达百万级的外出务工人员所带动的返乡置业需求，都有一定的规模量级。但市场购买力仍是最大的短板，本地居民收入明显偏低，且储蓄能力严重不足，2018年住户部门存贷比首次跌破100%，2019年更有进一步恶化的趋势，居民再购房能力羸弱，楼市成交上行空间显著受限，个别年份或将向下调整。

　　（工行网站特约作者：林波）