中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2021年1月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.85%，5年期以上LPR为4.65%。以上LPR在下一次发布LPR之前有效。

　　这是新年第一次LPR报价，不过LPR报价已经连续9月未变。

　　对个人而言，LPR报价最直接的影响是房贷利率。分析来看，如果是存量房贷，2021年你的房贷月供可能会减少。

　　月供可能减少

　　按照央行安排，2020年3月1日起推进存量浮动利率贷款的定价基准转换为LPR，即贷款浮动利率将参照LPR。其定价公式为：

　　房贷利率=相应期限的LPR+固定点差（固定点差可能为负数）

　　央行披露，截至2020年8月末，存量个人房贷累计转换28.3万亿元、6429.7万户，转换比例98.8%。换言之，几乎存量房贷利率都完成了转换。

　　那么，怎么转？根据银行公告：

　　转换为存量浮动利率的固定点差=原合同当前的执行利率水平-2019年12月发布的相应期限LPR。

　　其中，加点数值在合同剩余期限内固定不变。此外，需约定重定假日和重定价周期（重定价周期一般为一年，重定价日假设为每年的1月1日）。

　　举例来说，假设A在2018年1月向银行按揭了20年期的100万商业贷款，利率为贷款基准利率上浮1.1倍，那么A贷款的实际利率为5.39%（4.9%*1.1）。

　　如果转换为固定利率，那么房贷存续期间利率均为5.39%。不论LPR如何调整，A的房贷利率都保持不变，但如果LPR下行，A也享受不到好处；

　　但如果转换为浮动利率，其固定点差（0.59%）=原合同执行利率水平（5.39%）-2019年12月发布的相应期限LPR（4.8%）。

　　A的房贷利率定价公式为：

　　房贷利率=上年12月5年期LPR+0.59%

　　2020年，A的房贷利率为5.39%；

　　2021年，由于2020年12月LPR降至4.65%，A的房贷利率为5.24%，下降了0.15个百分点，月供有所下降。如果是等额本息还款，每月减少约90元，2021年减少月供约1000元。

　　当然，如果你在2020年转换之时选择了固定利率，那么你的月供就不变了。

　　至于2022年月供是否还会减少，得看2021年12月5年期LPR相比2020年12月是否会进一步下降。

　　增量房贷利率或进入平稳期

　　从2020年5月开始，LPR已经连续9个月未变了。为啥？因为5月疫情已经控制住，宏观经济逐步恢复，货币政策保持中性。

　　中信建投首席固收分析师黄文涛表示，后期LPR下调可能性仍然较小。一是我国经济恢复态势延续，在经济基本面稳定向好的情况下，下调政策利率概率相对较小。

　　二是房贷利率与5年期LPR挂钩后，LPR利率调整与地产调控关系更为紧密，而中央经济工作会议将“解决好大城市住房突出问题”列为2021年的重点工作之一，可见对于地产的调控力度并未减弱，调低LPR不符合目前的地产调控政策的主基调。

　　实际上，在发放增量房贷的过程中，其利率定价和存量房贷有所不同：

　　房贷利率=5年期LPR+点差

　　其中，LPR为实际贷款发放前一个月的报价，点差则根据银行资金成本、房地产调控等因素确定。比如房地产调控趋严后，点差可能会增加，房贷利率上调。

　　根据融360大数据研究院对全国41个重点城市674家银行分支机构房贷利率的监测数据显示，去年2月、4月LPR下调后，房贷利率均有明显下降。但5月LPR报价不变后，房贷利率整体平稳、略有下降。

　　（工行网站特约作者：杨志锦）

　　文章来源：21世纪经济报道