9月第四周，一手房和二手房市场商品住宅销售成交持续上升。另一方面，15家开发商权重价格指数表现逊于大市，周环比降低6.7%，主要受累于密集房地产调控政策出台。我们预期房地产信贷紧缩或对住房需求产生更大的负面影响，继续较为偏好万科、中国金茂及时代地产。

　　高线城市住宅销售带动新房市场。截至2017年10月1日一周，我们观测的26个城市新房市场住宅销售经过前周周环比上升9.2%后上周继续周环比上升20.5%至3.18万套，主要得益于高线城市住宅市场的强劲表现，其中4个一线城市和9个二线城市住宅销售周环比分别上升11.3%和32.9%至0.61和1.8万套， 20个低线城市住宅销售周环比也上升4.5%至0.77万套。对于二线城市住宅销售，杭州/苏州/武汉周销量列位前三，周环比上升168.9%/71.1%/67.5%。

　　二手房市场住宅成交继续上升。

　　经过两周的缓慢增长，我们观测的11个城市二手房市场住宅销售环比跳升22.8%至1.28万套，同样由于受到高线城市住宅销售周环比上升26%的带动。高线城市住宅销售最大的城市为北京，周环比上升58.8%，其次是杭州/苏州，周环比分别上升50.8%/39.6%。按同比口径，2017年首40周，11个城市的住宅销售同比降低27.5%至49.33万套，其中7个高线城市的销售总量同比降低32.7%，但4个低线城市的销售总量同比上升29.4%。

　　房地产板块暴跌由于密集调控政策。

　　经过连续五周上升，房地产板块上周骤降，上周我们观测的15家开发商权重价格指数环比降低6.7%，逊于同期恒生指数和恒生国企指数的表现（上周分别下降1.2%和1.8%）。我们认为房地产类股的下跌主要是由于稍早多个高线城市收紧了住房政策，以进一步抑制住房投资需求。恒大地产、碧桂园、中海发展受调控政策的影响最大，股价周环比下跌7.6% /8.5%/ 7.0%。

　　住房贷款紧缩或有效抑制市场。

　　尽管密集出台房地产调控政策上周降低了市场对房地产板块的情绪，我们预计这些措施主要是为了冷却市场预期和住房投资需求，对实体市场的影响有限。另一方面，我们预计房地产信贷紧缩将透过影响住房贷款的负担能力和住房贷款利率对住房需求带来更大的负面作用。

　　作者：工银国际研究部研究员 李兴文

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