导读：

　　总量近三年新高、一二线此消彼长，下半年增长动能转弱。

　　2021年上半年，楼市成交热度延续，全国百城商品住宅成交规模创近3年同期新高，1-2月小幅回调后，3-5月延续高位波动。不同能级城市行情相对独立，分化持续加剧：一线和二线城市迎来此消彼长的轮动行情，一线因供应缩量、调控加码等原因，成交占比稳中有降，二线同比涨多跌少，东南沿海城市诸如厦门、杭州、南京等涨幅居前；三四线成交持稳，成交表现略超市场预期。

　　未来，考量到信贷全面收紧，热点城市调控持续加码，“房住不炒”主基调不会改变，企业降负债和居民稳杠杆将双管齐下。基于此，我们认为，2021年整体成交规模将与2020年持平或小幅回落，不同城市分化延续，一线和部分二线市场成交有望保持增势，回调压力主要集中在前期需求透支严重，基本面缺乏支撑的部分弱二三线城市。

　　上半年总结

　　01市场综述：百城成交同比增5成，一、二线比重此消彼长，三四线分化加剧

　　2021年上半年楼市高热态势延续，受去年新冠疫情基数较低影响，百城前五月成交同大增55%，与2019年同期相比也上涨了27%。从变化趋势来看，1月“淡季不淡”，成交量较去年12月小幅回调，2月恰逢春节假期，成交持续回落，进而迎来“金三银四”高光时刻，5月成交热度延续，百城成交量保持在5100万平方米以上的高位波动。究其原因，一方面宅地出让“双集中”，东南沿海城市地王频出加剧楼市上涨预期，恐慌性购房加剧；另一方面，实体经济尚未完全恢复，“资产荒”下居民购房增值保值预期更甚。

　　总体来看，地方政府充分贯彻了“一城一策，因城施政”的主基调，调控政策有收有放，也使得不同能级城市行情相对独立，城市间分化也愈演愈烈：

　　一线城市高位回落，成交占比稳步下行。主要是供应受限和政策调控的双重影响，以上海为例，2月“零供应”，而上半年调控政策却7次加码，“沪十条”、“沪七条”、法拍房限购、新房认购积分摇号、批量供应商品房等，供应缩量，调控压制，都对成交产生不利影响。

　　二线城市则呈现出稳步上行态势，城市内部分化加剧，涨多跌少，厦门、武汉、杭州、南京、济南等前5月成交同比翻番，厦门、杭州、南京市场“高热不退”，武汉主要是受去年疫情基数较低影响；仅南宁、沈阳、郑州、南昌等四个弱二线城市同比持降。

　　三四线城市，整体成交表现持稳，占比变化不大。据我们实际调研情况来看，浙西诸如衢州、金华、丽水、嘉兴、湖州等均迎来补涨行情，主要还是地王频出加剧楼市上涨预期，加之供应缩量，使得短期内市场大热，不过对内陆诸如玉林、钦州等基本面较差的三四线城市，市场下行压力依旧巨大，首付分期、降价折扣、分销渠道齐上马依旧难以拉动成交。

　　02新增供应：前5月同比增23%且三四线居首，6月一线城市供货节奏加快（本节有删减）

　　全国100个重点城市全年新增供应面积同比增长23%，相较2019年同期增长4%。分能级来看，一线城市整体供应上涨25%，广州、北京放量显著；二线城市涨跌参半总体同比上涨18%，南京、武汉等热点城市供货量明显增加，而大连、南昌等供应“腰斩”；7成以上三四线城市供应放量，整体供应同比上扬28%，较之2019年持平，梧州、肇庆等同比腰斩，但无锡、昆山等强三线城市供应同比仍增长翻倍。

　　1.总量：2月回落、3-4月上行至年内高位、5月微降，整体同比增23%

　　据CRIC统计，2021年1-5月全国100个重点城市商品住宅新增供应面积18930万平方米，同比增长23%，相较2019年同期增长4%。

　　从月度表现来看，年初市场受传统春节影响供应显著缩量，2月供应量1800万平方米，不过较之往年同期仍有较高增长；至3月楼市“小阳春”开启，项目集中入市，供应显著上行，同比增幅稳步上扬，4月供应量达5649万平方米，较之年初增长翻倍。5月市场热度褪去，市场高位回落进入阶段性疲软，供应端有所下行，5月单月供应同比下降12%。

　　2.能级：三四线累计同比增28%居首，一线增25%，二线涨跌参半

　　分能级来看，一线城市整体新增供应面积1050万平方米，同比上升25%，但较之2019年同期仅微涨2%。分城市来看，广州供应面积386万平方米一线中最高，同比去年及2019年分别增长10%和9%增幅平稳；北京供应规模也超过300万平方米，同比大增44%，较之2019年也有27%增长；上海供应端略显疲软，同比去年增长8%，但较之2019年同期下降2成；深圳同比增长98%几乎翻倍，但较2019年仍有13%回落。

　　二线城市整体供应面积8711万平方米，同比增长18%，同比2019年增长10%。具体来看，25个二线城市涨跌参半，热点城市如南京、武汉以后需求放量房企供货放大，供应同比分别增长79%和173%，宁波、海口等供应规模同比增长过半，较2019年也有2成以上增幅。但大连、南昌等供应明显收窄，同比“腰斩”，大连、郑州等同比也跌幅超过20%。

　　三四线城市整体供应面积9170万平方米，同比增长28%，较2019年持平。7成以上三四线城市供应放量，梧州、肇庆、梅州、宝鸡、防城港等供应同比去年及2019年均腰斩，东营、上饶、崇左等降幅超4成；而核心三四线如无锡、常熟、昆山、莆田等翻倍增长。

　　3.新增供应TOP10：武汉稳居榜首，杭州、青岛排名下降，南京首入榜单（略）

　　4.6月业绩冲刺，整体供货节奏加快，一线上、深同环比齐增

　　通过对30个重点城市6月供应数据进行估算，可以看出：（1）年中房企为冲业绩，推货节奏明显加快，6月整体供应继续放量，30城新建商品住宅供应环比增长16%；（2）一线城市中，上海、深圳全面发力，供货量环比均超50%，北京、广州供货压力不减；二线城市中，大连、长春等供应显著升级，而武汉、合肥、海口等供应明显缩水；其中徐州、无锡、佛山等三线城市普遍环降。

　　03三、新房成交：市场持续高热同比增55%，一线实现倍增，二三线涨多跌少（本节有删减）

　　2021年上半年，全国商品住宅月度成交面积呈现先抑后扬再稳的走势，年初市场经历春节成交表现“淡季不淡”，虽有所回落但较之往年仍处高位，3月成交热度回升直至5月保持在高位趋稳。分能级来看，一线城市整体实现翻倍增长，疫后4城首当其冲带头复苏，成交大幅放量；二三线城市成交普涨但城市分化加剧，杭州、南京、珠海等强二三线增幅可观，反观北海、防城港、梅州等南部弱市成交持续不振。

　　1.总量：累计同比增55%，呈“先抑后扬高位趋稳”态势

　　CRIC数据统计显示，全国100个典型城市2021年1-5月商品住宅成交面积合计23642万平方米，同比增长过半，较之2019年同期增长27%。

　　从月度走势来看，年初受春节影响成交惯性回落，但总体表现淡季不淡。3月市场热度回升，“小阳春”行情供应放量下成交显著上扬，直至5月末成交高位持稳，月度成交规模稳定在5100-5200万平方米区间，显著高于2019年同期。

　　2.能级：一线累计同比翻番，二三线涨幅超50%，城市分化加剧

　　分能级来看，一线城市全年商品住宅成交面积1681万平方米，同比上升97%，较之2019年也有近半增幅。其中，深圳、上海楼市热度持续升温，成交同比2019年增幅分别为63%和62%，北京、广州也保持成交规模高增长，累计同比增长翻倍。

　　二线城市商品住宅成交面积共计11431万平方米，同比增长52%，同比2019年增长25%。分城市来看，25个二线城市中仅沈阳、南昌、郑州、南宁成交面积同比负增长，南京、杭州、厦门等热点二线城市成交同比翻倍增长，规模极为可观，杭州、重庆更是突破1000万平方米。其余如昆明、长春、西安等市成交同比2019年呈负增长，跌幅在2-3成左右。

　　三四线城市共计成交10530万平方米，同比增幅与二线相仿。近9成三四线城市全年成交高于去年；8成占比城市较之2019年成交增长，其中江门、漳州、阳江增长200%以上最为显著，石狮、日照、钦州等成交基数较低城市也实现翻倍增长。北海、防城港等北部湾城市受南宁“强首府”吸客影响，成交表现更为不振。

　　3.成交TOP10：杭州跃升榜首，徐州、青岛上调，长沙、广州入榜（略）

　　4.6月成交热度延续，同环比微增，一线北、上“高热”，二三线分化

　　通过对30个重点城市6月成交数据进行估算，不难发现：（1）楼市整体表现高位小幅增长，6月单月30个典型城市总成交面积达2918万平方米，环比上扬7%，同比涨2%；（2）城市分化格局依旧，一线城市中北京、上海成交继续走高，广州、深圳成交状况受调控限制有所回落；二三线城市中，重庆一枝独秀，单月商品住宅成交面积469万平方米，环比翻倍。南京、武汉、宁波等市场热度延续，大连、长春等受益于供应放量，成交显著增长，而徐州、西安等楼市过热的城市成交明显回调。

　　04新房均价：70城房价同环比涨幅扩大，东部强二三线房价普涨（本节有删减）

　　1.70城房价同比增幅扩大至4.5%，半数以上城市涨幅大于5%（略）

　　2.各能级城市房价环比普涨，一线经政策调控涨幅短暂收窄（略）

　　3.高价城市房价继续上扬，地市高热下强二三线房价涨势难抑

　　从CRIC监测的2021年108个重点城市新建商品住宅成交统计均价看，热点城市房价在新一轮楼地市轮动下涨势难以抑制。

　　当前房价高点仍是位于江浙沪及沿海城市，较2020年大多有不同幅度上扬。深圳和上海2021年上半年商品住宅全市成交均价双双达5万元/平方米以上。较为突出的，广州全市均价同比涨20%，杭州和东莞全市均价环比涨近10%，南京环比涨幅更是达到15%。这一类城市中此前成交的高价地于2021年纷纷入市获得备案，进而拉高了城市均价。而调控较严格的城市如上海、北京、厦门、三亚、珠海等将同环比涨幅控制在10%以内。

　　在同比涨幅上，部分中西部二线城市及高能级城市群三四线强市房价大幅上涨。与2020年上半年做同期比较来看，全市商品住宅成交均价涨幅最高的城市集中在浙江和福建等沿海省份的三四线城市。其中淮北同比涨幅最大达34%；衢州、绍兴、丽水等城市房价受地价推动出现了较大上涨，同比涨幅均超20%。值得注意的是，此前房价涨幅控制较好的广州、长沙、武汉、宁波、南京等城市由于限价基准提升上半年房价也出现较大增长。

　　从各能级城市来看，一线城市房价涨幅相对平缓，北京、上海受限价影响房价同比分别降1%和7%，但随着高价楼盘的集中入市，北京、广州、深圳房价较2020年下半年环比分别上涨6%、7%和8%。二线城市房价普涨，受地价上扬影响各核心城市房价较2020年均有不同幅度的上扬，其中南京、宁波、长沙因限价基准上扬同比环比均出现10%以上涨幅。郑州随着楼市回暖，此前降价楼盘陆续涨价推动其房价同比涨11%。值得一提的是，南昌、贵阳、长春受市场下行影响，2021年上半年全市均价较2020年下半年均有不同幅度下降。三四线城市持续分化，强市补涨现象突出。77个三四线城市中44城房价同比上涨，其中仅淮北、衢州、绍兴、东莞等14城涨幅超10%。这一类在地市、政策推动下本地投资和改善性需求激增，供不应求下房价快速补涨。市场分化现象继续加剧，多数城市由于本身经济面不佳，叠加疫情冲击下楼市一蹶不振，城市房价因而失去支撑。

　　（工行网站特约作者：林波）