05新房库存：广、狭义库存高位波动，去化周期降至11个月以下，一线降幅居首（本节有删减）

　　2021年上半年得益于市场热度延续，供求持稳，整体狭义库存在2月跳减后延续高位波动趋势，处于5.7亿平持稳；去化周期则降至10.8个月。广义库存得益于2021年上半年核心一二线集中供地影响而延续小幅微增态势，截止5月末达38亿平左右。

　　1.狭义库存：2月跳降后延续5.7亿平高位震荡，一线齐降、三四线涨跌参半

　　2021年开年以来，狭义库存除2月显著跳减之外，一直延续高位震荡态势。据CRIC监测数据，2021年5月百城商品住宅库存量达到了56926万平方米，环比微降1%，同比增长2%。“金三银四”销售旺季已过，5月房企推盘积极性略有回落，环比4月下降三成；成交热度延续，整体成交量与“银四”基本持平：一线、三四线城市同环比齐降，需求释放后略有回落；二线城市市场热度稳步回升，同环比齐增，显著好于去年同期。总体来看，成交量略高于供应量，狭义库存小幅微降。

　　不同能级城市变动情况不尽相同：一线城市同环比齐降；三四线城市库存持稳，变动不大；二线城市市场热度稳步回升，库存环比小幅回落2%，同比增长6%，增幅有收窄趋势。

　　具体来看，一线城市中，上海、广州狭义库存同环比齐降，主要源于房企推盘节奏放缓，供应降幅高于成交，供求比显著回落；北京库存量基本与上月和去年同期持平，变化不大。值得关注的当属深圳，库存量环比持续回落，主要得益于居民购房需求高涨，成交热度有增无减，供求比仅为0.78；同比持增，增幅为8%，居四个一线城市之首。

　　二线城市中，北部城市诸如沈阳、青岛、太原5月末狭义库存量均超2000万平方米，位列本月末狭义库存总量TOP3。多数城市库存量与上月相比变动不大，涨跌幅均在10%以内。杭州、重庆、得益于成交的集中爆发，本月库存环比降幅达2成以上；宁波本月推盘大幅回落，使得狭义库存环比跌幅也达到了22%。近6成共17城5月库存同比上涨，银川、哈尔滨、海口等城库存涨幅均在50%以上。以海口为例，市场供过于求现象显著，本月供求比达到了2.72，事实上，步入2021年以来海口成交便呈现出节节回落态势，低迷的行情叠加供应放量，库存急速攀升。在库存下降城市中，南昌、贵阳、合肥跌幅显著，均超35%。

　　三四线城市狭义库存同、环比均呈现出涨跌参半，不同城市间分化持续加剧：来宾、嘉兴台州烟台、泸州、连江、淄博、常熟、福清、常州、太仓、洛阳、临沂、建德、钦州、扬州等同环比齐增，库存风险稳中有增；宜昌、芜湖、泰州、淮北、宁德等城市疫后市场稳步恢复，供不应求下，“去库存”效果显著，5月库存环比持降，同比跌幅均在45%以上。

　　2.消化周期：5月下跌至10.8个月，东北二线和部分三线城市去化承压

　　纵观2021年上半年百城消化周期变动趋势，1-4月基本在12个月左右持稳，5月得益于狭义库存微降，成交热度延续，与上月基本持平，去化周期稳中有降，由2021年4月末的12.34个月微降至10.79个月，显著低于2020年同期水平。

　　不同能级城市去化周期均保持降势：三四线降至11.99个月，略高于百城平均；一二线去化周期与百城基本重合，持稳在10个月左右，整体库存风险基本可控。

　　具体来看，一线城市中除北京去化周期在1年以上，上海、广州、深圳均在10个月以下，库存风险相对较小，北京、广州、深圳去化周期与上月相比变动不大，显著低于去年同期，值得关注的当属广州，去化周期同环比均呈现出大幅回落，主要是受房企推盘节奏放缓，狭义库存稳步回落影响，加之居民购房热情虽有回落，但总体仍延续供不应求行情，去化周期稳步降至8.67个月。

　　30个二线城市中仅有哈尔滨、沈阳、呼和浩特、太原4个城市库存消化周期超过2年，以北部城市居多，成交相对惨淡；多数城市去化周期在12个月以内。从变化情况来看，商品住宅消化周期同环比均呈现出跌多涨少，杭州、重庆、南昌等去化周期较上月而言回调显著。值得关注的当属沈阳、哈尔滨等弱二线城市，消化周期均在30个月以上且同环比齐增，整体库存风险依旧较大。

　　三四线城市同、环比均呈现跌多涨少，“去库存”效果好于预期。整体来看，下跌城市以东南沿海三四线为主，芜湖、三明、德清、湖州、漳州、绍兴等城市5月末消化周期维持在6个月以下，库存见底，以我们近期实地调研的湖州市场为例，市面上基本呈现出“无房可售”状态。而梅州、连江、洛阳、防城港、淄博等基本面缺乏支撑的三四线城市不仅消化周期高达30个月以上，库存风险逐步浮出水面。

　　3.广义库存：38亿平方米持稳高于去年同期，三四线同比增幅高于百城平均（略）

　　06二手房：22城“先扬后抑”，一线北上广前5月成交“翻番”（本节有删减）

　　2021年初市场热度延续，叠加去年受疫情影响楼市停摆，市场成交基数较低，一季度成交规模显著升级，全国各省市成交面积累计同比普遍翻番。截止季度末，成都、青岛、杭州、厦门等核心城市放量增长，“小阳春”行情初现端倪。

　　2021年上半年二手房市场成交表现先扬后抑，一季度市场热度蔓延需求显著放量，4月起市场回归平淡，全国各省市成交面积累计同比收窄至7成。截至年中，前期过热的北京、成都、杭州等城市平稳下行但仍处高位，合肥、重庆、武汉等城市累计规模翻番。

　　1.总量：一季度高位，二季度回落，5月成交累计同比增幅超7成

　　据CRIC数据统计显示，2021年一季度1-5月二手房累计成交面积7610万平方米，同比增长73%，市场表现明显好于往年同期。自去年下半年来楼市火热从新房市场蔓延至二手房市场，2021年初市场热度持续蔓延，叠加年后“小阳春”行情支撑，成交需求持续释放，最高点突破1600万平方米，至4月起热度下降，市场逐步回归冷静期，不过整体市场成交体量较之过往同期仍处于较高水平，5月单月成交1435万平方米，相较去年同期正处“反弹期”的爆发增速仍有7%同比增幅，较之2019年也有8%增速。累计同比来看，2021年前5月同比2019年增长3成。

　　2.能级：一线成交超预期累计增幅达76%，二三线分化持续加剧（略）3.6月核心城市市场降温，南京成交增幅达96%居首，深圳下行趋势已定二季度末，各省市成交规模持续走低，经历“小阳春”市场显著放量，年中市场逐渐恢复理性，月成交规模稳步“三连降”。整体来看，6月全国9个重点城市二手房成交体量为625万平方米，环比回落11%，同比仍有14%增幅。从日成交数据具体来看，9个核心城市环比涨跌参半，深圳市场长期下行，环比回落超7成，成都、杭州也有2成左右跌幅，其余城市均有不同程度涨跌；同比表现显示涨多跌少，南昌下降32%跌幅最高，成都、大连、南京年内二手房市场增长显著，同比涨幅均超过50%，其中南京增长96%规模翻番。

　　下半年展望

　　07供应：新增总量预期稳中有增，土地放量驱动一二线推盘将维持高位

　　2021年至今，整体市场供应量稳中有增，基于去年同期疫情影响基数较低，100个典型城市总供应量与2020年相比增长23%，实际与2019年同期相比微增4%，有小幅上扬。预判2021年下半年，我们认为，供应量仍将保持稳中有增，与去年同期持平或小幅增长，但细究不同能级市场，各自将走出独立行情，供应量或产生较大分化，具体来看：

　　一线城市新增供应量预计将稳中微增。主要是基于去年一线土地市场集中放量，成交面积大幅增长达3成，潜在储备充沛，加之一线成交热度较高，上海销售额位列全国第一，一定程度上也提升了房企推盘积极性。不过考量到今年初为调控市场严防楼市过热，一线城市不断政策加码抑制市场，整体供应增速预期以稳为主。

　　二线城市供应量有望于去年持平或小幅增长。考虑到武汉、成都、青岛等土地供应量常年较大的核心城市2020年全年土地成交量持稳或有所回落，叠加上半年杭州、徐州、长沙、郑州、苏州等城市后来居上，涨幅上扬，二线轮动行情初现端倪，预计下半年各核心二线城市人口增速有望持续增长，购买力也相对升级，房企预计将增加供货量，下半年整体供应量有望小幅增长。而针对济南、长春、南宁等成交低迷，库存较大城市，供应量也将回落。

　　三四线城市供应量或将小幅回落，城市间分化加剧。由于棚改收官，货币化安置提供的置业需求放缓，购房者观望情绪浓重，叠加整体三四线购买力相对不济，库存积压下房企推盘积极性不高。不同城市间的分化将持续升级，长、珠三角相对发达的环都市圈城市，无锡、常州、东莞、莆田、石狮等上半年土地成交热度持续升温，城市成交量大幅增长，预期下半年供应还将有一波放量；而诸如防城港、崇左等相对经济面薄弱的西南部三四线城市而言，成交转淡也将导致新增供应放缓，成交下滑。

　　08成交：一线政策“高压”下趋稳、二线分化上行、三四线稳步下降

　　基于供应稳中有增的分析逻辑，随着供应放量，预计2021年下半年成交有望持续小幅增长或与持稳，而三四线城市因需求透支叠加购买力下降，短期内成交或将保持回落趋势。

　　一线城市成交量稳中微升。从当前一线城市市场表现来看，楼市热度已趋近峰值，基于市场“房住不炒”主基调逻辑不变，一线调控日益趋严，仅上半年上海政策调控经历7次加码，新盘成交难度直线升级，居民购房情绪略显降温，下半年需求或将逐步释放，预计下半年一线城市成交量同比增幅将有10%以内小幅上扬。

　　二线城市成交量将稳中有增，全年成交量同比增幅趋势与一线相仿。自疫后二线市场分化加剧，各城走出独立行情。一方面武汉、杭州、南京等基本面良好、人口增速稳定的二线城市，需求端稳步增长，成交量有望持续走高。其次，如长沙、福州、济南等省会城市正处楼市成交轮动上升期，后续成交量或有突破。此外，部分城市如南宁、沈阳、郑州等城市前期供应过剩，库存堆积项目去化压力较大，即使政策相对宽松，但成交表现难有提升。

　　三四线城市市场或将持续分化，整体成交量将有所回落。基于棚改去年已基本收尾，货币化安置比重减少，叠加疫后部分基本面薄弱的三四线城市购买力严重不支，成交量有可能大幅下滑；另一部分有产业支撑、受核心城市辐射效应显著的三四线强市如嘉兴、湖州等市，虽然目前居民购房热情较高，但受限于市面上供应短缺，成交持续放量可能性不大。

　　09库存：狭义存量稳中有降，房企新开工意愿增强致广义库存高位回落

　　预判2021年下半年，我们认为，狭义整体库存稳中有降，主要是基于成交热度延续，总体增幅预期高于供应。不过城市间分化将持续加剧：

　　一线城市整体库存量有望持稳或小幅微降。主要是基于一方面去年以来一线土地成交量大幅上升，房企重回一二线战略意图明显，明年加大供应是大概率事件；另一方面，即便下半年信贷收紧，成交增长动能放缓，一线城市仍是“人+钱”的集中地，购买力相对旺盛，供求齐增也会带动库存量持稳或微降。

　　而库存压力将主要集中在基本面缺乏支撑且购买力严重不足的广大三四线城市，诸如梅州、连江等，这些基本都是人口净流出的城市，目前商品住宅消化周期均在35个月以上，即便供应不再放量，以目前低迷的成交走势来看，中长期库存风险依旧较大。

　　而就广义库存而言，预期将高位回落，主要是基于狭义库存微降，房企开工意愿回升。一方面，房企在“三条红线”的客观压力下，资金面不会特别充裕，加之年初核心一二线集中供地下，已经消耗了部分资金，下半年拿地预期将更加谨慎；另一方面，从开工意愿来看，5月新开工面积稳步上升，环比持增，同比降幅也有收窄趋势，部分东南沿海城市，诸如金华等城市取证要求也附加了工期进度，此举也将刺激开发商的开工积极性。

　　（工行网站特约作者：林波）